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家賃収入と確定申告

投稿日:2015年08月10日

1.アパート経営と家賃収入
2.確定申告の仕組み
3.アパート経営の収入と必要経費
4.減価償却について
5.確定申告を行う際の注意点

 

アパート経営と家賃収入

 

2020年には東京でオリンピック
が開催されます。

これに伴い、オリンピックの開催
される東京湾岸地域では地価の上昇
が目立ってきています。

この地価の上昇がいつまで続くかは
わかりませんが、地価上昇に伴って
アパート経営に乗り出す方が増加し
ています。

当然ですが、アパート経営をすると
家賃収入が発生しますよね。
家賃収入が発生するということは、
確定申告を行わなければいけないと
いうことになります。

では、どのようにして確定申告を行
うのでしょうか。

 

確定申告の仕組み

 

アパート経営の確定申告の仕組みは
簡単です。

まず最初に3つの用語を理解しておき
ましょう。
「収入」「必要経費」「所得」の3つ
です。

「収入」とは、アパート経営の場合、
入居者から受け取る家賃や管理費等の
ことです。

「必要経費」とは、アパート経営を行っ
ていくうえで必要になる出費のことです。
言い換えれば、上記の「収入」を得るた
めに必要な出費です。

「所得」とは、上記の「収入」から
「必要経費」を差し引いた残りです。

したがって、「収入」と「必要経費」の
金額を確定させれば、「所得」は差し引き
で求められるという構造になっています。

以下で、この3つの内容についてもう少し
詳しく見ていきたいと思います。

 

アパート経営の収入と必要経費

 

収入
まず「収入」は、大家さんが入居者から
受け取る「家賃」「共益費」「礼金」
「更新料」「敷金や保証金」のうち返還
しないものです。

「家賃」「共益費」「礼金」「更新料」は
一般的に返還しないものですので「収入」
になります。

一方、敷金や保証金は一般的に返還するか、
または退去時の原状復帰やクリーニング代
としての支出と相殺するものですので、
確定申告を行う上では「収入」とはならず
に預り金となります。

必要経費
次に「必要経費」は、アパート経営を行って
いくうえで必要になる様々な出費のことで、
例えば以下のようなものがあります。

租税公課…固定資産税、事業税、印紙税、不動産取得税

損害保険料…火災保険料、地震保険料

修繕費…退去時のクリーニング費用、原状復帰費用

減価償却費…建物や設備の価値減少分

借入金利子…借入金の返済のうち利息部分

地代家賃…土地や建物を賃借している場合の賃料

管理費…管理会社への支払

手数料…不動産会社へ支払う仲介手数料

水道光熱費…共用部分の電気代、水道代

所得
最後に「所得」ですが、これは以下の
計算式で計算できます。

「収入」-「必要経費」=「所得」

ここまで計算できれば、あとはこの
「所得」に応じた税率を乗じて税額を
計算することができます。

 

減価償却について

 

アパート経営者の確定申告の際、何が
最も面倒かといえば、「必要経費」の中
にある減価償却費を計算することでは
ないでしょうか。

この減価償却費というのは、アパートを
建てた際の建築費やその後の増改築費等
を、法律で定められた法定耐用年数で
「必要経費」に計上していくということです。

【法定耐用年数の例】
法定耐用年数

例えば、2,000万円で建てたアパートの
法定耐用年数が10年だとすると、毎年の
減価償却費は以下の算式により計算する
ことになります。

アパートの建築費2,000万円÷法定耐用年数10年=1年あたりの減価償却費200万円

この例だと、1年あたり200万円の減価償却費
を10年に分けて「必要経費」に計上していく
ということになります。

少し難しく感じますが、アパート経営の
確定申告を行う際にはとても重要なこと
ですので頭に入れておいてください。

 

確定申告を行う際の注意点

 

アパート経営の確定申告を行う際のその他の
注意点としては、以下のようなものがあります。

申告期限
確定申告の期限は毎年3月15日までになります。
例えば、平成27年1~12月分の確定申告は
翌年の3月15日までに行うことになります。

申告期限に遅れてしまうと無申告加算税と
いう懲罰的な税金が別途課税されますので
ご注意ください。

納税期限
税金の納付期限も、申告期限と同じ
3月15日になります。
銀行や郵便局で納税することができ
ます。
また、電子申告されている場合には、
ネットバンクによる納税も可能です。

白色申告と青色申告
アパート経営に限ったことではあり
ませんが、確定申告には二つの種類が
あります。
「白色申告」と「青色申告」です。

「個人事業主の青色申告」で書きまし
たのでここでは詳しく書きませんが、
青色申告者には白色申告者にはない
様々な特典が与えられています。

結果として白色申告者よりも青色申告者
の税額が低くなりますので、なるべく
青色申告を選択するようにしましょう。

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