家賃収入と確定申告
2020年には東京でオリンピックが開催されます。
これに伴い、オリンピックの開催される
東京湾岸地域では地価の上昇が目立ってきています。
この地価の上昇がいつまで続くかはわかりませんが、
地価上昇に伴ってアパート経営やマンション経営に乗り出す方
が増加しています。
当然ですが、アパート経営やマンション経営をすると
家賃収入が発生しますよね。
家賃収入が発生するということは、
確定申告を行わなければいけないということになります。
では、どのようにして確定申告を行うのでしょうか。
確定申告の仕組み
「収入」「必要経費」「所得」
家賃収入の確定申告の仕組みは簡単です。
まず最初に3つの用語を理解しておきましょう。
「収入」「必要経費」「所得」の3つです。
「収入」とは、家賃収入の場合、
入居者から受け取る家賃や管理費等のことです。
「必要経費」とは、家賃収入を
得るために必要な出費のことです。
「所得」とは、上記の「収入」から「必要経費」を差し引いた残りです。
したがって、「収入」と「必要経費」の金額を確定させれば、
「所得」は差し引きで求められるという構造になっています。
以下で、この3つの内容について
もう少し詳しく見ていきたいと思います。
家賃収入の収入と必要経費
収入
まず「収入」は、大家さんが
入居者から受け取る「家賃」「共益費」「礼金」「更新料」
「敷金や保証金」のうち返還しないものです。
「家賃」「共益費」「礼金」「更新料」は
一般的に返還しないものですので「収入」になります。
一方、敷金や保証金は一般的に
返還するか、または退去時の
原状復帰やクリーニング代とし
ての支出と相殺するものですので、
確定申告を行う上では「収入」
とはならずに「預り金」とな
ります。
上記のように、家賃収入を計算するうえでは、
入居者から受け取った金銭でも
「収入」になるものと「預り金」になるものを
分けなければなりません。
必要経費
次に「必要経費」は、家賃収入を得るうえで
必要になる様々な出費のことで、
例えば以下のようなものがあります。
租税公課…固定資産税、事業税、印紙税、不動産取得税
損害保険料…火災保険料、地震保険料
修繕費…退去時のクリーニング費用、原状復帰費用
減価償却費…建物や設備の価値減少分
借入金利子…借入金の返済のうち利息部分
地代家賃…土地や建物を賃借している場合の賃料
管理費…管理会社への支払
手数料…不動産会社へ支払う仲介手数料
水道光熱費…共用部分の電気代、水道代
所得
最後に家賃収入を計算するうえでの「所得」ですが、
これは以下の計算式で計算できます。
「収入」－「必要経費」＝「所得」
ここまで計算できれば、
あとはこの「所得」に応じた税率を乗じて
税額を計算することができます。
減価償却について
家賃収入がある方の確定申告の場合、
何が最も面倒かといえば、
「必要経費」の中にある減価償却費を計算すること
ではないでしょうか。
この減価償却費というのは、
アパートやマンションを建てた際の建築費や
その後の増改築費等を、法律で定められた
法定耐用年数で「必要経費」に計上していくということです。
【法定耐用年数の例】
例えば、2,000万円で建てたアパートの法定耐用年数が
10年だとすると、毎年の減価償却費は
以下の算式により計算することになります。
アパートの建築費2,000万円÷法定耐用年数10年＝1年あたり
の減価償却費200万円
この例だと、1年あたり200万円の減価償却費を
10年に分けて「必要経費」に計上していくということ
になります。
少し難しく感じますが、家賃収入の確定申告を行う際には
とても重要なことですので頭に入れておいてください。
確定申告を行う際の注意点
家賃収入の確定申告を行う際の
その他の注意点としては、以下
のようなものがあります。
申告期限
確定申告の期限は毎年3月15日までになります。
例えば、平成30年1～12月分の確定申告は
翌年の3月15日までに行うことになります。
申告期限に遅れてしまうと無申告加算税という
懲罰的な税金が別途課税されますのでご注意ください。
納税期限
税金の納付期限も、確定申告期限と同じ3月15日になります。
銀行や郵便局で納税することができます。
また、電子申告されている場合には、
ネットバンクによる納税も可能です。
白色申告と青色申告
家賃収入に限ったことではありませんが、
確定申告には二つの種類があります。
「白色申告」と「青色申告」です。
「個人事業主の青色申告」で書きましたので
ここでは詳しく書きませんが、
青色申告者には白色申告者にはない様々な特典が与え
られています。
結果として白色申告者よりも青色申告者の税額が
低くなりますので、
なるべく青色申告を選択するようにしましょう。
